Le Syndicat de copropriété est une collectivité qui regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble..

La Seine-et-Marne représente en taille, la moitié l’Île de France et près de 90% des réserves foncières de la région. Autant dire que ce département est un précieux indicateur pour prévoir l’évolution du marché parisien. Raison de plus pour rencontrer, Patrick Stodulka, président de la FNAIM 77.

Entre la crise économique, les élections présidentielles et les changements législatifs, quel est actuellement l’état du marché en Seine et Marne ?

L’année 2011 a été relativement positive. Ce fut une assez bonne année notamment grâce au PTZ ancien qui nous a bien aidé. La Seine et Marne est une zone de primo-accédants et dans ce contexte une telle mesure nous etait forcément favorable. Si le premier semestre a été très bon, nous percevons clairement un durcissement du marché depuis deux mois. En transaction, le nord du département reste plus demandé par les parisiens. En revanche, le sud est encore perçu comme une zone de résidences secondaires – alors qu’il n’y en a quasiment plus – assez lointaines – alors qu’il ne faut que 30 minutes pour rejoindre Melun depuis Paris en train. En location, l’année a été plus difficile. Il y a eu trop de construction dans certaines villes du nord. Trop de biens sont en concurrence. Par conséquent, les prix stagnent. Quant à l’ancien, il est victime de l’abondance d’offres en neuf. Le sud du département connaît également une stagnation, voire même une petite baisse des prix à la location.

Comment s’annonce 2012 pour les adhérents de la FNAIM de Seine-et-Marne ?

Il y a une grosse inquiétude sur 2012. Les gens s’attendent à des difficultés liées aux différentes mesures législatives prises mais aussi au contexte économique. En plus, nous entrons dans une période électorale, jamais très favorable à l’investissement immobilier. De toute façon, quelque soit le vainqueur, les gens savent que nous entrons dans une période d’économie et de rigueur. Pour l’immobilier, nous avons pourtant déjà eu notre dose ! Il ne faudrait surtout pas que le nouveau gouvernement – de droite ou de gauche -en rajoute ! Cela aurait des effets catastrophiques ! 2012 s’annonce donc sous de mauvais auspices et 2013 ne sera guère mieux.

Comment les récents changements législatif sont impacté le département ?

Nous sommes en permanence dans l’incertitude. Cette incertitude, que vivent les professionnels, doit être encore pire pour les particuliers ! Prenons l’exemple des plus values : le 24 août, le gouvernement sort un texte… ou plutôt nous donne de vagues indications. on ne sait finalement rien : ni quand et comment cette mesure va s ‘appliquer. En plus, cela change régulièrement. Finalement, on apprend que la mesure est reportée au 1er février… C’est la même chose pour le PTZ, dont le texte est balloté entre le sénat, l’assemblée et le gouvernement… Même si le PTZ est maintenu, il faut s’attendre à de nombreux amendements et à un fort rabotage qui le limitera considérablement. Pourtant, le PTZ+ a financé près de 300 000 primo-accédants. Ce n’est pas rien ! Ce changement dont nous ne savons rien aura donc un impact. A cela s’ajoute, nos craintes sur l’évolution des taux d’intérêt. Une remontée probable – même minime – aura des effets, notamment sur la solvabilité des acquéreurs. Le marché va encore se durcir. Enfin, il y a le « Scellier » condamné à disparaître… Je lisais, en outre, dernièrement encore que le Conseil Général souhaitait augmenter les taxes foncières. Celles-ci sont déjà élevées et une hausse constituerait encore un frein ! Personnellement, je ne vois pas comment le gouvernement pourrait ne pas remettre un minimum d’incitation fiscale sur de l’achat locatif. Le marché est déjà tendu. La loi sur les plus values a conduit à geler des projets. Tout cela ne va pas dans le bon sens ! Je comprends les difficultés actuelles de l’Etat, mais il faut le dire : la coupe est pleine ! A partir de février 2012, avec les élections, plus rien ne pourra venir corriger les actuels dysfonctionnements. Le nouveau gouvernement - quel qu’il soit - ne sera pas en place avant juin 2012 et n’agira pas avant septembre…

Bref l’année 2012 sera une année perdue.

Vous dressez un tableau particulièrement sombre de l’année 2012 !

On dit parfois que je suis pessimiste. Je crois au contraire être réaliste. Cela ne sert à rien de se raconter des histoires : nous entrons dans une période difficile où des économies devront être réalisées. Il y aura moins d’argent et il va falloir faire preuve d’imagination. Des gens vont souffrir plus que d’autres et je crois que nos politiques - de gauche ou de droite - vont devoir agir pour réduire les dépenses en limitant au mieux l’impact de ces réductions. Encore une fois, ces décisions seront prises au cours du deuxième semestre 2012. nous avons d’ores et déjà perdu le premier semestre. or dans l’immobilier, quand le premier semestre est raté, l’année est ratée. on nous annonce d’ailleurs aujourd’hui un ralentissement de la consommation. Cela touchera forcément l’immobilier, comme en 1993. A cette époque, j’étais déjà dans l’immobilier. Les gens n’étaient plus désireux de s’engager dans un achat immobilier…

Cela va donc se ressentir sur les professionnels de l’immobilier.

L’immobilier est un marché en dents de scie. nous, professionnels, avons eu dix belles années. A titre de comparaison, la bourse a eu trois krach en 10 ans. L’immobilier reste un excellent placement. Même s’il ne dégagera pas de plus value extraordinaire, l’immobilier permet de préserver le capital. En même temps, il y a un manque criant de logements en Île de France. Le pire n’est pas sur. C’est effectivement ce qui peut sauver le marché. Les gens auront toujours besoin de se loger. Se pose, cependant, le problème de la solvabilité et de la précarisation des emplois. Ces points prennent une importance considérable dans les questions de financement mais aussi dans le choix des locataires. Ainsi, par exemple, en matière de location, cette année, les dossiers sont de plus en plus durs. Il est de plus en plus difficile de trouver des locataires solvables.

Le grand Paris qui touche la Seine-et-Marne à travers Val d’Europe et Marne la Vallée pourrait constituer un moyen de relancer le marché ?

Effectivement, la Seine et Marne représente en superficie la moitié de l’Île de France. Cela implique aussi que 90% des réserves foncières sont en Seine-et-Marne. Il n’y a en effet plus grand chose dans les autres départements. Par ailleurs, les gens commencent à prendre conscience que la qualité de vie est bien supérieure en Seine-et-Marne, qu’en proche banlieue. Il reste à convaincre les entreprises qu’il faut se déplacer. Les choses commencent à évoluer, notamment sur les zones que vous avez citées et aussi le long de l’A4. Concernant le grand Paris, j’ai néanmoins un regret : La Seine-et-Marne reste le grand oublié ! Le nord bénéficie certes de ce projet, notamment Chelles. Mais à Meaux, l’effet se fera à peine sentir et au sud, il n’y a rien.

✓ 2012 s’annonce sous de mauvais auspices et 2013 ne sera guère mieux.

En réalité, les politiques ont oublié que la Seine et- Marne fait partie de l’Île de France ! Ils ont joué « petit bras » sur cette histoire. Le grand Paris écorne juste la partie nord du département.

Mais la FNAIM 77 peut faire évoluer cette vision réductrice de la Seine-et-Marne !

Tout à fait ! Mon but est justement de redynamiser cette chambre. J’ai succédé à Philippe Gillet, voilà deux ans en cours de mandat. Son travail avait d’ailleurs été excellent. Je viens d’être réélu pour un mandat de trois ans. Mon premier objectif est de reprendre contact avec les politiques. C’est une année d’élection et des changements vont avoir lieu, notamment lors des législatives. Je souhaite également reprendre contact avec les nouveaux élus du Sénat. Il s’agit de faire passer nos messages mais aussi de faire relayer nos messages au plus haut niveau. Deuxièmement, la FnAIM 77 doit faire un gros effort pour marquer sa présence sur Internet. nous relançons le site et nous lançons une newsletter courant janvier 2012. Environ 200 personnes se connectent par jour, ce n’est pas si mal ! Je veux donner plus de visibilité à la FnAM 77. nous avons ainsi repris contact avec toutes les associations locales afin de leur rappeler que la FnAIM 77 existe ! Il faut d’ailleurs que nos adhérents soient motivés pour venir sur notre site Internet. Les gens se disperse - et c’est normal - à nous de recentrer alors les choses. Je vous signale qu’il y a plus d’offres en Seine-et-Marne sur le site de la FnAIM 77 que sur bien des gros sites extérieurs. Il faut continuer dans ce sens ! Enfin troisième point, nous allons mettre en place des campagnes fortes de recrutement sur l’année 2012. nous avons actuellement 225 adhérents. nous étions monté jusqu’à 280 mais avec la crise de 2008 / 2009, ce chiffre est redescendu. nous avons d’ailleurs connu quelques fermetures chez nos adhérents en 2011, principalement des cabinets qui avaient subi les précédentes crises et n’ont pu se relever. Je crains d’autres fermetures en 2012, principalement chez les transactionnaires, les nouveaux cabinets en particulier ceux qui travaillent seuls, sans réseau, ni structure pour les soutenir. Avec le contexte économique, les changements de textes, le rôle d’une fédération est plus que jamais essentiel. Je crois donc que nous pouvons et devons recruter car plus nous serons nombreux, plus nous serons entendus.



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