Syndics de France

De la GRL1 à la GRL2

Législation confuse, contrat peu clair et rapport de force déséquilibré entre bailleur et locataire, la GRL1, créée à la fin de l'année 2006 à l'initiative du 1 % Logement, a été l’objet de vives critiques et sa mise en application n’a guère été suivie.

Faisant face à la concurrence directe d'autres produits comme la garantie contre les loyers impayés (GLI) proposée directement par les sociétés d'assurance, la GRL est majoritairement perçue par les bailleurs comme une assurance réservée aux ménages les plus modestes. Pour restaurer la confiance, un nouveau dispositif a été mis en place à la fin de l’année 2009 ; la GRL2 propose désormais de couvrir les propriétaires-bailleurs contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant un taux d'effort inférieur ou égal à 50 % de leurs ressources, et non plus seulement ceux qui font un effort supérieur à 33 %.

Mais plus de d’un an après son application et sa mise en vigueur sur le terrain, le constat est clair : l’accès au logement locatif demeure un des points noirs de l’immobilier, le marché de l'offre locative privée reste peu fluide et le parc locatif vacant ne connaît pas de bouleversement significatif.

En résumé, la GRL1 comme la GRL2 n’ont pas été en mesure de remplir leur mission première : faciliter l’accès au logement pour les populations fragilisées économiquement tout en protégeant au mieux les propriétaires contre les impayés de loyers.

Manque d’implication des responsables politiques

« La diffusion de la nouvelle GRL (garantie des risques locatifs ou GRL 2) est en panne : il était espéré 400.000 contrats la première année, il n'y en a eu qu'à peine 62.500 au 1er septembre 2010.

Le dispositif, qui devait être obligatoire et supplanter la garantie impayés classique (la "GLI"), sous Christine Boutin, ministre du logement au moment de la négociation du passage de la GRL1 à la GRL 2, est resté facultatif » confirme le site internet spécialisé UniversImmo. com dans un article intitulé « Il faut sauver la GRL ! ».

✓ « Aujourd'hui, si un candidat à la location se présente avec une demande de GRL, le propriétaire se dit qu'il n'a pas le meilleur dossier... »

Un texte qui dénonce par ailleurs le manque d’audace des politiques, qui n’ont pas su imposer la GRL2 avec fermeté : « Les assureurs, que la ministre n'a pas osé affronter, et qui devaient choisir entre la GLI et la GRL, ont très majoritairement choisi de rester à la GLI, alors même que pour leur forcer la main, le gouvernement insérait dans la loi "Boutin" du 25 mars 2009 une disposition interdisant désormais le cumul d'une garantie de loyers et d'une caution personnelle.

Le résultat de cette demi-mesure était prévisible : les souscriptions n'ont pas été le raz-de-marée escompté, la mutualisation des risques est insuffisante - les souscriptions ont tendance à concerner prioritairement les mauvais risques - et l'équilibre économique du système est fragilisé ».

Vers une GRL obligatoire ?

Les experts tentent d’analyser les raisons de cet échec dans l’espoir d’améliorer encore les garanties du risque locatif et de faire revenir la confiance chez les bailleurspropriétaires. Il est vrai que ces derniers ont encore de nombreuses raisons de rester méfiants : ils doivent en effet renoncer à la caution individuelle (notamment dans les zones d’habitation sensibles qui présentent un fort taux de candidats locataires), et ils redoutent des dysfonctionnements dans le traitement des sinistres et le recouvrement des impayés.

Mais la crainte majoritaire chez les bailleurs, c’est de ne pas pouvoir récupérer rapidement leur logement en cas de contentieux longue durée. Face au marasme locatif actuel, les acteurs de la sphère immobilière ont compris qu’il était urgent d’agir ; une tâche délicate dans une période où de plus en plus de personnes doivent faire face à une diminution de leurs ressources, voire à une période de chômage ou d’emploi précaire.

« Aujourd'hui, si un candidat à la location se présente avec une demande de GRL, le propriétaire se dit qu'il n'a pas le meilleur dossier. Alors quand en zones tendues, un bailleur a quarante dossiers à sa disposition, ce n'est pas lui qu'il va retenir » commente Jean Perrin, président de l'UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière), au magazine l'Expansion. Pour changer drastiquement les mentalités, le secrétaire d'Etat Benoist Apparu préconise une GRL obligatoire. Une idée soutenue par la Confédération Nationale du Logement (CNL) : « Tant que les propriétaires ne sont pas obligés d'accepter la GRL, ça ne résoudra rien sur le terrain. Trop de locataires sont encore obligés d'avancer des cautions importantes ou ne trouvent pas de logements », déclare Didier Pavageau, son secrétaire confédéral.

Alors demain, la GRL obligatoire ? Affaire à suivre…